Welke servicekosten mag mijn verhuurder rekenen?

Wat zijn servicekosten?

Servicekosten zijn de kosten voor leveringen en diensten die je verhuurder naast de kale huurprijs in rekening brengt. Denk aan de schoonmaak van het trappenhuis, een huismeester, of gas, water en elektriciteit.

Je verhuurder mag alleen kosten doorberekenen die hij zelf eerst heeft betaald en die verband houden met het bewonen van de woning. Alleen de werkelijk gemaakte kosten. Een verhuurder mag niet verdienen aan servicekosten.

Wat al in de kale huurprijs zit, mag niet nog een tweede keer als servicekosten worden gerekend.

Welke posten in aanmerking komen staat in het Besluit servicekosten, een algemene maatregel van bestuur op grond van artikel 7:237 lid 3 BW. Onder het huidige recht is die opsomming niet limitatief: de Huurcommissie gebruikt hem als leidraad en toetst daarnaast of een post redelijk is. Dat verandert per 1 januari 2027, en dat staat verder in dit artikel.

Wat mag de verhuurder niet als servicekosten berekenen?

Drie posten merkt de Huurcommissie uitdrukkelijk niet als servicekosten aan: leegstandsderving, belastingen en heffingen, en zorgkosten. Ze staan als zodanig in hoofdstuk 4 van het Beleidsboek Servicekosten.

Leegstandsderving. Staat een woning in het complex leeg, dan is het gemis aan servicekostenbijdrage ondernemersrisico van de verhuurder. De Huurcommissie volgt dit beleid vanaf boekjaar 2013.

Belastingen en heffingen. Gemeentelijke belastingen horen niet in de servicekosten.

Zorgkosten. Medische zorg, huishoudelijke hulp en het verstrekken van maaltijden zijn geen servicekosten in de zin van het Besluit.

Daarnaast geldt de dubbeltellingsregel. Inbouwapparatuur, een cv-installatie, radiatoren en vloerbekleding horen bij de kale huurprijs. Kleine herstellingen die volgens het Besluit kleine herstellingen niet voor rekening van de huurder komen, kan de verhuurder niet alsnog als servicekosten in rekening brengen.

Twee posten die de Huurcommissie wel als servicekosten beschouwt maar die niet in het Besluit staan: onderhoudscontracten met een 24-uursservice, en fondsen, waarbij maandelijks een laag bedrag wordt gerekend om een buffer op te bouwen.

Rookmelders. Sinds de wijziging van het Bouwbesluit per 1 juli 2022 zijn eigenaren verplicht op iedere bouwlaag een rookmelder te plaatsen. De kosten daarvan zijn voor de verhuurder en hij mag er geen gebruiksvergoeding voor vragen. Over het vervangen van de batterijen kunnen huurder en verhuurder wel afspraken maken.

Wat mag de verhuurder aan administratiekosten rekenen?

De administratievergoeding is gemaximeerd en die maxima staan in het Beleidsboek Servicekosten. Ze zijn inclusief eventuele btw.

• Over warmtelevering met gas, olie of een andere brandstof: maximaal 2 procent
• Besteedt de verhuurder de meting en verdeling van die kosten uit: maximaal 1 procent
• Over alle overige kostenposten: maximaal 5 procent
• Minimum: € 7,50 per afrekening per woonruimte
• Maximum: € 75,00 per afrekening per woonruimte

Administratiekosten mogen alleen worden gerekend als er daadwerkelijk een afrekening aan je is verstrekt. Ook bij een te late afrekening mogen ze worden gerekend.

Wat mag de verhuurder rekenen voor meubels en apparatuur?

Voor roerende zaken mag je verhuurder een gebruiksvergoeding rekenen. Voor onroerende zaken niet. Roerend betekent dat de zaak weggenomen kan worden zonder beschadiging van betekenis aan de zaak zelf of aan de woning.

Gordijnen, tapijt, laminaat, lampen, een koelkast, een wasmachine, een magnetron en meubilair zijn roerend. Inbouwapparatuur, de cv-installatie, radiatoren en een tegelvloer zijn onroerend. Die horen bij de kale huurprijs en mogen niet als servicekosten worden gerekend.

Hoe de waarde wordt bepaald. De Huurcommissie gaat uit van de aankoopfacturen van de verhuurder. Zijn die er niet, maar is wel duidelijk waaruit de inboedel bestaat, dan wordt de verkoopwaarde aan het begin van het boekjaar geschat. Ontbreken ook die gegevens, dan geldt het wettelijk vastgestelde standaardbedrag van € 12,00 per jaar.

Hoeveel er per jaar mag worden gerekend. Dat hangt af van de geschatte levensduur van de zaak:

• Vijf jaar: 20 procent van de waarde per jaar
• Tien jaar: 10 procent van de waarde per jaar
• Vijftien jaar: 6,67 procent van de waarde per jaar

De Huurcommissie gaat doorgaans uit van tien jaar bij gevelkachels, kleine boilers, geisers, brandbeveiligingsmiddelen, huishoudelijke en technische apparaten en laminaat, voor zover die voor één woonruimte bestemd zijn. Voor overige roerende zaken schat zij de levensduur meestal op vijf jaar. Zij kan van deze uitgangspunten afwijken.

Wat er na die periode gebeurt. Na afloop van de levensduur volgt een nieuwe waardebepaling. Heeft de zaak dan nog waarde, dan gaat de Huurcommissie doorgaans uit van een herwaardering op 60 procent van de oorspronkelijke waarde. Over die lagere waarde mag vervolgens opnieuw 20, 10 of 6,67 procent per jaar worden gerekend.

Vertegenwoordigt de zaak geen waarde meer, dan kan de betalingsverplichting op € 0,00 worden gesteld. Dat volgt niet automatisch uit het verstrijken van de tijd. Er moet worden vastgesteld dat de zaak geen waarde meer heeft.

Voorbeeld uit het Beleidsboek. Gordijnen van € 300,00 met een geschatte levensduur van vijf jaar. Vijf jaar lang mag 20 procent van € 300,00 worden gerekend, dus € 60,00 per jaar. Na vijf jaar blijken ze nog van waarde te zijn en worden ze gewaardeerd op 60 procent van € 300,00, dus € 180,00. De vergoeding wordt dan 20 procent van € 180,00, dus € 36,00 per jaar. Na nog eens vijf jaar zijn ze versleten en mag er niets meer worden gerekend.

Brandbeveiligingsmiddelen. Brandblussers en blusdekens dienen het belang van huurder en verhuurder allebei. De verhuurder mag daarom maar 50 procent van de waarde gebruiken voor de berekening, en daarop een afschrijving van 10 procent per jaar toepassen. De onderhoudskosten worden om dezelfde reden gedeeld: 50 procent voor de huurder, 50 procent voor de verhuurder.

Beveiligingscamera's. Ook camera's dienen het belang van beide partijen, maar de verdeling is anders. Voor de berekening wordt 70 procent van de waarde gebruikt, met een afschrijving van 20 procent per jaar. De onderhoudskosten worden eveneens voor 70 procent doorberekend, waarbij 30 procent voor rekening van de verhuurder blijft.

Zonnepanelen. Zonnepanelen zijn niet altijd roerend. Zijn ze in het dak geïntegreerd, dan zijn ze onroerend en mag er geen gebruiksvergoeding voor worden gerekend. Zijn ze op het dak gemonteerd en zonder noemenswaardige schade te verwijderen, dan zijn ze roerend. De Huurcommissie gaat dan uit van vijftien jaar en 6,67 procent per jaar. Bij zonnepanelen mag de verhuurder bovendien een opslag van € 2.000,00 boven op de aanschafwaarde rekenen, vanwege onderhoud, monitoring en het vervangen van de omvormers.

Deze uitgangspunten staan in paragraaf 4.3.3 van het Beleidsboek Servicekosten.

Wat mag de verhuurder rekenen voor een gemeenschappelijke wasmachine?

Maximaal € 5,00 per maand per woonruimte, ongeacht hoe de wasruimte is samengesteld. Dat maximum geldt voor industriële wasmachines en wasdrogers, ook als die gemeenschappelijk worden gebruikt.

De vergoeding wordt berekend over de aanschafwaarde volgens de aankoopfactuur. De Huurcommissie gaat uit van een levensduur van tien jaar, dus 10 procent per jaar, verdeeld over het aantal woonruimtes. Na tien jaar volgt een herwaardering op 60 procent van de oorspronkelijke waarde, waarna nog 6 procent van de oorspronkelijke waarde per jaar mag worden gerekend.

Zijn er geen aankoopfacturen, dan mag de verhuurder uitgaan van facturen van de partij die de apparatuur levert. Blijkt de aanschafwaarde daar niet uit, dan wordt die geschat, en daarvoor moet duidelijk zijn om welke apparaten en aantallen het gaat. Ook dan geldt het maximum van € 5,00 per maand per woonruimte.

Wanneer moet ik de afrekening servicekosten krijgen?

Uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar, dus voor 1 juli van het volgende jaar. De afrekening over 2025 moet de verhuurder voor 1 juli 2026 hebben verstrekt.

In die afrekening zet de verhuurder de werkelijk gemaakte servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen tegenover de voorschotten die je hebt betaald. Elke post moet apart staan. Vraag je om inzage in de onderliggende rekeningen, dan moet de verhuurder die geven. Dat recht staat in artikel 7:259 lid 2 BW.

Die verplichting geldt ook bij een geliberaliseerde huurovereenkomst. De Hoge Raad heeft op 24 april 2020 bepaald dat artikel 7:259 BW zowel voor geliberaliseerde als voor niet-geliberaliseerde woonruimte geldt (ECLI:NL:HR:2020:808). Wat wel verschilt is bij wie je terechtkunt als er een geschil ontstaat, en dat staat verder in dit artikel.

Er komt geen afrekening servicekosten, wat nu?

Blijft de afrekening uit, dan mag de verhuurder het voorschotbedrag niet verhogen zolang hij geen gespecificeerd overzicht heeft verstrekt. Een voorstel tot verhoging kun je dan weigeren en het bestaande voorschot blijven betalen.

Je kunt daarnaast een verzoek indienen bij de Huurcommissie, die dan zelf de hoogte van de servicekosten vaststelt. Levert de verhuurder de gegevens niet binnen de gestelde termijn, dan beoordeelt de Huurcommissie het voorschotbedrag op basis van de verbruiksnormen en tarieven van het Nibud.

Komt de afrekening pas nadat de termijn voor een verzoek aan de Huurcommissie is verstreken, dan hoef je niet meer bij te betalen.

Mag mijn verhuurder de servicekosten verhogen?

Het voorschotbedrag mag maar op twee momenten omhoog: per de dag volgend op de betalingstermijn waarin een overeengekomen uitbreiding van de levering heeft plaatsgevonden, en per de dag volgend op de betalingstermijn waarin het laatste overzicht aan je is verstrekt. Elk overzicht mag maar één keer tot een verhoging leiden.

Gaat het om een servicepakket voor meerdere huurders samen, dan kan dat pakket alleen worden gewijzigd als minimaal 70 procent van de huurders instemt. Heb je niet ingestemd, dan kun je binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving dat die 70 procent is bereikt naar de Huurcommissie.

Wat is het verschil tussen servicekosten en de kosten van gas, water en licht?

Kosten voor nutsvoorzieningen zijn de kosten van gas, water en elektriciteit waarvoor je een eigen meter in de woning hebt. Overige servicekosten zijn alle andere leveringen en diensten, zoals de schoonmaak van het trappenhuis of een huismeester.

Het onderscheid is nu nog van belang omdat er per categorie andere regels gelden, onder meer voor de administratievergoeding. Per 1 januari 2027 verdwijnt dat onderscheid voor nieuwe contracten en spreekt de wet nog maar van één begrip.

Hoe worden gas, water en licht berekend als ik geen eigen meter heb?

Zonder individuele meter worden de kosten verdeeld over de woningen volgens een verdeelsleutel. Die sleutel moet redelijk zijn. Vaak is het een gelijke verdeling, soms naar oppervlakte of naar het aantal bewoners.

Levert de verhuurder de onderliggende gegevens niet aan, dan stelt de Huurcommissie het voorschotbedrag vast met de verbruiksnormen en tarieven van het Nibud.

Betaal ik een all-in huurprijs?

Betaal je één vast bedrag voor huur, servicekosten en nutsvoorzieningen samen, dan mag de verhuurder je daarvoor geen jaarafrekening sturen. Je hoeft dan niet bij te betalen voor die kosten, maar je krijgt ook niets terug als ze lager blijken.

Wil je weten wat je voor de losse onderdelen betaalt, bijvoorbeeld omdat je huurtoeslag wilt aanvragen of vermoedt dat je te veel betaalt, dan moet de all-in huurprijs worden gesplitst. De Huurcommissie heeft daar een aparte procedure voor.

Kan ik met servicekosten naar de Huurcommissie?

Dat hangt af van je huurovereenkomst en de datum waarop die is gesloten.

Wel naar de Huurcommissie: huurders met een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst met ingangsdatum voor 1 juli 2024, en huurders in het laag, midden of hoog segment met een huurovereenkomst die op of na 1 juli 2024 is ingegaan. Met de Wet betaalbare huur is de bevoegdheid van de Huurcommissie per 1 juli 2024 uitgebreid naar het hoogsegment, wat daarvoor meestal niet zo was.

Naar de kantonrechter: huurders met een geliberaliseerde huurovereenkomst die voor 1 juli 2024 is ingegaan. Bij de kantonrechter geldt vermoedelijk een verjaringstermijn van vijf jaar, maar rechters denken daar wisselend over.

Er is nog een route. Is de Huurcommissie niet bevoegd, dan kan zij het geschil toch behandelen als jij en je verhuurder schriftelijk hebben afgesproken dat het aan haar mag worden voorgelegd. Die afspraak kan in het huurcontract staan of later schriftelijk worden vastgelegd. De uitkomst is dan een advies, geen bindende uitspraak.

Tot wanneer kan ik bezwaar maken?

Tot 24 maanden nadat de termijn van een half jaar voor het verstrekken van de afrekening is verstreken.

Afrekeningsjaar	Uiterste afrekendatum	Uiterste verzoekdatum
2023	30 juni 2024	30 juni 2026
2024	30 juni 2025	30 juni 2027
2025	30 juni 2026	30 juni 2028

Na die datum is de Huurcommissie niet meer bevoegd over de betreffende afrekening te oordelen. De termijn van 24 maanden staat in artikel 7:260 lid 2 BW en geldt via artikel 7:247 BW ook voor hoogsegment woonruimte waarvan de overeenkomst na 1 juli 2024 is gesloten.

Er is één ondergrens. Het totaalbedrag van de betwiste kosten moet minimaal € 3,00 per maand zijn. Is het lager, dan wordt het verzoek niet-ontvankelijk verklaard.

Hoe je zo'n verzoek indient staat in Procedure bij de Huurcommissie.

Moet ik eerst bij mijn verhuurder bezwaar maken?

Ja. Heb je een afrekening ontvangen en ben je het er niet mee eens, dan stuur je eerst je verhuurder een brief of e-mail met je bezwaren en een verzoek om opheldering. Wees zo volledig mogelijk en bewaar een kopie met datum.

Kom je er samen niet uit, dan is de volgende stap de Huurcommissie of de kantonrechter. Een huurder betaalt bij de Huurcommissie € 25,00 leges. Krijg je gelijk, dan krijg je dat bedrag terug. Krijg je gedeeltelijk gelijk, dan wordt het voorschot verdeeld en krijg je meestal de helft terug.

Ben jij of is je verhuurder het niet eens met de uitspraak, dan kan die partij binnen acht weken naar de rechter stappen.

Welk beleidsboek geldt voor mijn zaak?

De Huurcommissie werkt haar beleidsboeken elk halfjaar bij. Welke versie op jouw zaak wordt toegepast, hangt af van de datum waarop je het verzoekschrift indient, niet van de datum van de afrekening.

Het Beleidsboek Servicekosten met ingangsdatum 1 juli 2026 geldt voor verzoekschriften die op of na 1 juli 2026 zijn ingediend. De versie van 1 januari 2026 blijft van toepassing op verzoekschriften die daarvoor zijn ingediend. In de versie van 1 juli 2026 zijn de voorbeelden geactualiseerd.

Hoeveel servicekostengeschillen zijn er?

Servicekosten zijn de enige van de vier geschilcategorieën die groeit, en inmiddels de op één na grootste. Dat blijkt uit het jaarverslag 2025 van de Huurcommissie.

Zaaksoort	2024	2025
Gebrekengeschillen	5.849	4.676
Servicekostengeschillen	4.109	4.626
Huurverhogingsgeschillen	5.746	4.133
Puntengeschillen	2.846	2.815
Totaal ontvangen verzoeken	18.550	16.250

Servicekosten waren in 2025 ongeveer 28 procent van de instroom. De Huurcommissie brengt de stijging in verband met de Wet betaalbare huur, die haar bevoegdheid heeft verbreed.

Wat verandert er per 1 januari 2027?

Per 1 januari 2027 treedt de Wet modernisering servicekosten in werking, samen met een nieuw Besluit servicekosten en een nieuwe Regeling servicekosten. Eerder was 1 juli 2026 gecommuniceerd. Die datum is verschoven om meer tijd te geven voor een zorgvuldige invoering.

Wat er verandert:

Eén begrip. Het onderscheid tussen kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en overige servicekosten verdwijnt. De wet spreekt dan nog maar van servicekosten.

Een limitatieve lijst. Het nieuwe Besluit servicekosten benoemt acht categorieën. Alleen kosten die in een van die categorieën vallen mogen als servicekosten worden doorberekend.

Meer bevoegdheid voor de Huurcommissie. De Huurcommissie kan alle kosten uit een voorschot servicekosten gaan beoordelen.

Gezamenlijke verzoeken worden eenvoudiger. De eis dat minimaal 50 procent van de huurders uit een wooncomplex deelneemt vervalt, zodat ook een kleinere groep een gezamenlijk verzoek kan indienen.

Belangrijk voor jou als huurder: de nieuwe regels gelden alleen voor huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten. Voor bestaande contracten blijft het huidige recht gelden. Huurder en verhuurder kunnen samen afspreken de nieuwe regels ook op een bestaand contract toe te passen, maar daar is jouw instemming voor nodig.

Voor nieuwe zaken die op of na 1 januari 2027 bij de Huurcommissie worden aangebracht kijkt zij naar de datum waarop het huurcontract is gesloten. Ligt die voor 1 januari 2027, dan gelden de oude regels.

Wat je gratis kunt gebruiken

De Huurcommissie publiceert het volledige Beleidsboek Servicekosten op huurcommissie.nl, inclusief een voorbeeldafrekening. Daar staat per kostenpost hoe zij die beoordeelt.

Veel gemeenten hebben een huurteam dat huurders kosteloos helpt. In Amsterdam is dat !WOON, dat ook voorbeeldbrieven publiceert voor bezwaar tegen een afrekening. Het Juridisch Loket geeft gratis juridisch advies over huurrecht.

Gebruik deze routes. Ze kosten je niets.

Wat MijnHuising doet

Je huurprijs is geen eenmalige vraag. Elk jaar komt er een huurverhoging, verandert de WOZ-waarde, en volgt er een nieuwe afrekening servicekosten.

MijnHuising controleert die momenten en laat je zien wat er verandert: de jaarlijkse huurverhoging, de WOZ-waarde, het energielabel, wijzigingen in je contract en je afrekening. Je ziet zelf wat er speelt en beslist zelf wat je ermee doet.

De gratis check duurt twee minuten. Wil je weten hoe de puntentelling werkt, lees dan Maximale huurprijs berekenen.

Bronnen

• Huurcommissie, Beleidsboek Servicekosten versie 1 juli 2026
• Huurcommissie, jaarverslag 2025
• Rijksoverheid, nieuwe regels servicekosten per 1 januari 2027, 1 april 2026
• Volkshuisvesting Nederland, dossier servicekosten
• Hoge Raad 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:808
• Burgerlijk Wetboek boek 7, artikelen 237, 247, 259, 260 en 261
• Besluit servicekosten