Hoe start ik een procedure bij de Huurcommissie?

Wat doet de Huurcommissie?

De Huurcommissie beslecht geschillen tussen huurders en verhuurders. Je hebt geen advocaat nodig, je hoeft niet naar de rechter, en je dient je verzoek zelf in. De uitspraak is bindend voor beide partijen.

Zij behandelt vier soorten geschillen: de huurprijs en het puntenaantal van je woning, servicekosten en de jaarafrekening, onderhoudsgebreken, en huurverhogingen.

Daarbuiten heeft de Huurcommissie geen bevoegdheid. Een geschil over je waarborgsom, over het beëindigen van de huurovereenkomst of over medehuurderschap kan zij niet behandelen. Daarvoor ga je naar de kantonrechter of naar het Juridisch Loket.

Wanneer schakel je de Huurcommissie in?

Nadat je het geschil eerst zelf schriftelijk bij je verhuurder hebt aangekaart en hem de gelegenheid hebt gegeven te reageren. De Huurcommissie verwacht dat je die stap hebt gezet voordat je een verzoek indient.

Bewaar die correspondentie. Een e-mail of aangetekende brief met datum is het bewijs dat je het hebt geprobeerd.

Bij servicekosten is die stap uitgewerkt in een bezwaarplicht. Je geeft schriftelijk aan op welke kostenposten je bezwaar ziet en waarom, en je geeft je verhuurder drie weken om te reageren, de afrekening toe te lichten of aan te passen.

Bij gebreken meld je het gebrek eerst bij je verhuurder. Doe dat schriftelijk, met een brief, een e-mail of een bericht via een app. Dan staat vast wat je hebt gemeld en wanneer, en dat is precies wat de Huurcommissie later wil kunnen nagaan.

Welke termijn geldt voor mijn zaak?

Dit is waar de meeste zaken op stranden. De termijnen staan in de wet en de Huurcommissie kan er niet van afwijken.

Aanvangshuurprijs: zes maanden. Wil je laten toetsen of je begin-huurprijs te hoog was, dan moet het verzoek binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst bij de Huurcommissie zijn (artikel 7:249 BW). Bij een tijdige aanvangshuurprijstoets werkt een verlaging terug tot de ingangsdatum. Uitstellen maakt de uitkomst dus niet groter, maar laat de termijn verlopen.

Huurverhoging: voor de ingangsdatum. Ben je het niet eens met een voorgestelde huurverhoging, dan maak je bezwaar bij je verhuurder vóór de datum waarop de verhoging ingaat.

Servicekosten: 24 maanden na de afrekentermijn. Je verhuurder moet de jaarafrekening binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar verstrekken. Vanaf het moment dat die termijn is verstreken heb je nog 24 maanden om een verzoek in te dienen. Voor het jaar 2025 betekent dat: afrekening voor 1 juli 2026, verzoek mogelijk tot 30 juni 2028.

Huurverlaging op basis van punten: geen termijn. Valt je woning onder het puntenstelsel en betaal je meer dan het wettelijk maximum, dan kun je op elk moment een huurverlaging voorstellen. Die werkt niet terug. De verlaging gaat in op de eerste dag van de tweede maand na je voorstel.

Wat kost een Huurcommissie zaak?

Een huurder betaalt € 25,00 leges. Krijg je gelijk, dan krijg je dat bedrag terug. Krijg je gedeeltelijk gelijk, dan wordt het voorschot verdeeld en krijg je meestal de helft terug. Verhuurders betalen meer: in beginsel € 500,00.

Je hebt geen advocaat nodig. De procedure is opgezet voor partijen die zichzelf vertegenwoordigen.

De leges zijn een voorschot. De Huurcommissie neemt je zaak pas in behandeling nadat je hebt betaald, dus laat die betaling niet liggen: de termijn waarbinnen de Huurcommissie uitspraak moet doen begint pas te lopen na afloop van de betalingstermijn.

Trek je je verzoek in nadat je het voorschot hebt betaald, dan krijg je dat bedrag niet terug. Er is één uitzondering. Is er een rapport van onderzoek verstuurd en trek je de zaak binnen drie weken na de verzenddatum van dat rapport in, dan krijg je 50 procent van het voorschot terug.

Kan ik vrijstelling van de leges krijgen?

Ja. Heb je een laag inkomen, dan kun je vrijstelling van de leges vragen. Dat verzoek dien je in binnen vier weken na de ontvangstbevestiging van je verzoekschrift.

Bij de aanvraag lever je een bewijs van inkomen. Dat kan op twee manieren. Een definitieve beschikking huurtoeslag waarop je toetsingsinkomen staat en die niet ouder is dan achttien maanden. Of een uitkeringsspecificatie die niet ouder is dan zes maanden, bij bijstand, AOW met AIO-aanvulling of Wajong.

Deze vrijstelling is weinig bekend en wordt daardoor zelden gebruikt. Is € 25,00 een drempel voor je, dan is dit de route.

Welke stappen zet ik zelf?

Stap 1. Bepaal welk geschil je hebt. Huurprijs en punten, servicekosten, gebreken of huurverhoging. Dat bepaalt welk formulier je nodig hebt en welke termijn geldt.

Stap 2. Kaart het aan bij je verhuurder. Schriftelijk, met een redelijke reactietermijn. Bewaar een kopie.

Stap 3. Verzamel je dossier. De huurovereenkomst, de huurspecificatie of jaarafrekening, de correspondentie met je verhuurder, en bij een puntengeschil de gegevens over oppervlakte, voorzieningen, energielabel en de WOZ-waarde.

Stap 4. Dien het verzoekschrift in. Digitaal via het loket van de Huurcommissie met DigiD, of op papier met het formulier van hun site.

Stap 5. Betaal de leges. De zaak wordt pas in behandeling genomen na betaling.

Stap 6. Reageer op het verweer. Je verhuurder krijgt de gelegenheid te reageren. Jij mag daar weer op reageren.

Stap 7. Onderzoek, als dat nodig is. Bij een geschil over punten of gebreken komt er vaak een onderzoeker langs die de woning opneemt. Je krijgt het rapport en mag erop reageren.

Stap 8. Zitting of schriftelijke afhandeling. Eenvoudige zaken worden schriftelijk afgedaan, soms met een uitspraak van de voorzitter alleen. Bij een zitting word je uitgenodigd en mag je iemand meenemen.

Wat als ik geen DigiD heb?

Dan dien je het verzoekschrift op papier in. Het formulier staat op de site van de Huurcommissie. Je vult het in, ondertekent het en stuurt het op.

De papieren route is volwaardig en geen uitzondering. Dat is vooral relevant als je pas kort in Nederland woont en nog geen DigiD hebt aangevraagd.

Hoelang duurt een Huurcommissie zaak?

De wet geeft de Huurcommissie vier maanden, gerekend vanaf het verstrijken van de termijn voor het betalen van het legesvoorschot (artikel 37 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).

In de praktijk loopt de doorlooptijd uiteen. De Huurcommissie rapporteert er zelf over in haar jaarverslag, en dat is de plek om te kijken wat op dit moment gebruikelijk is. MijnHuising doet geen voorspelling over hoe lang jouw zaak duurt.

Wat je wel zelf in de hand hebt: een compleet dossier bij indiening, en tijdig reageren op wat de Huurcommissie je stuurt.

Wat gebeurt er na de uitspraak?

De uitspraak is bindend voor beide partijen. Ben jij of is je verhuurder het er niet mee eens, dan kan die partij binnen acht weken na verzending naar de kantonrechter stappen (artikel 7:262 BW).

Dat punt wordt vaak gemist: gaat een partij tijdig naar de kantonrechter, dan vervalt de uitspraak van de Huurcommissie in zijn geheel en beslist de rechter opnieuw over het geschil.

Is je zaak afgedaan met een uitspraak van de voorzitter, zonder zitting, dan is er een tussenstap. Je kunt daartegen in verzet gaan, waarna de zaak alsnog door een volledige commissie wordt behandeld.

De termijn daarvoor is zes weken.

Wat je gratis kunt gebruiken

De Huurcommissie heeft een eigen huurprijscheck op huurcommissie.nl. Die is gratis en geeft je een indicatie van het puntenaantal van je woning. Het volledige procesreglement en de beleidsboeken staan er ook, en daarin lees je precies hoe zij een zaak beoordeelt.

Veel gemeenten hebben een huurteam dat huurders kosteloos helpt. In Amsterdam is dat !WOON. Het Juridisch Loket geeft gratis juridisch advies over huurrecht, ook over zaken waar de Huurcommissie niet over gaat.

Gebruik deze routes. Ze kosten je niets.

Wat MijnHuising doet

MijnHuising haalt de gegevens over je woning op uit de BAG, het WOZ-register en EP Online, berekent het puntentotaal en laat bij elk punt zien uit welke bron het komt. Zo kun je de rekensom zelf natrekken in plaats van hem te vertrouwen.

Wat je met de uitkomst doet, bepaal je zelf. Dien je een verzoekschrift in, dan blijft de zaak op jouw naam staan en dien je zelf in.

Gratis, ongeveer twee minuten, zonder account, in zeven talen.

Wil je weten hoe de puntentelling werkt, lees dan Maximale huurprijs berekenen. Gaat je geschil over de jaarafrekening, lees dan Servicekosten.

Bronnen

• Huurcommissie, procesreglement en beleidsboeken
• Huurcommissie, Beleidsboek Servicekosten hoofdstuk 6, procedureregels
• Rijksoverheid, rijksoverheid.nl
• Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikelen 7 en 37
• Burgerlijk Wetboek boek 7, artikelen 249, 254, 262