Maximale huurprijs berekenen: wat mag jouw woning kosten?

Hoe bereken je de maximale huurprijs van een woning?

De maximale huurprijs van een woning wordt bepaald door een puntentelling. Je woning krijgt punten voor wat zij fysiek is: de oppervlakte, het energielabel, de WOZ-waarde, de keuken- en badkamervoorzieningen, buitenruimte en een eventuele monumentenstatus. Het puntentotaal bepaalt welk maximumbedrag de verhuurder wettelijk mag vragen.

Het systeem heet het woningwaarderingsstelsel. Het geldt voor de meeste huurwoningen in Nederland en het maximum is dwingend: een verhuurder mag er niet boven zitten, ook niet als het huurcontract iets anders zegt.

Het maximum geldt altijd voor de kale huur, dus zonder servicekosten, gas, water en licht.

Welke bedragen gelden er in 2026?

Segment	Puntentotaal	Maximum 2026
Sociale huur	tot en met 143 punten	€ 932,93 per maand
Middenhuur	144 tot en met 186 punten	€ 1.228,07 per maand
Vrije sector	187 punten of meer	geen wettelijk maximum

Deze bedragen zijn ingegaan op 1 januari 2026 en zijn met 3,65 procent geïndexeerd ten opzichte van het jaar ervoor. De grens van € 1.228,07 heet ook wel de liberalisatiegrens.

Voor een lopend contract telt de tabel die gold op de ingangsdatum van dat contract, niet automatisch de tabel van dit jaar. Meer over de sociale huurgrens staat in Maximale huurprijs sociale huurwoning 2026.

Geldt er een maximum voor mijn woning?

Waarschijnlijk wel. Het segment wordt bepaald door het puntentotaal, niet door je huurprijs en niet door het type verhuurder.

Dat betekent dat je bij een particuliere verhuurder € 1.100 per maand kunt betalen en toch in de sociale huur kunt zitten. Scoort de woning 140 punten, dan ligt het wettelijke maximum op € 932,93 en betaal je meer dan is toegestaan.

Sinds de Wet betaalbare huur, in werking getreden op 1 juli 2024, geldt het dwingende maximum ook voor het middensegment tot en met 186 punten. Voor die datum gold het alleen in de sociale huur.

Welke gegevens heb je nodig?

Vier dingen, elk uit een ander openbaar register.

De WOZ-waarde. Vast te stellen door de gemeente, elk jaar opnieuw, en op te zoeken via wozwaardeloket.nl.

Het energielabel. Geregistreerd in EP Online. Let op de afloopdatum: een label is tien jaar geldig, en zonder geldig label krijgt de woning minder punten.

De oppervlakte per vertrek. Niet het totaal uit de advertentie. Woonkamer, slaapkamers, keuken en badkamer worden apart gemeten volgens de NEN 2580-norm, en vertrekken tellen zwaarder mee dan bergingen of bijkeukens. De officieel geregistreerde maten staan in de BAG.

De voorzieningen. De lengte van het aanrechtblad, het sanitair in de badkamer, de oppervlakte van balkon of tuin. Alleen wat de verhuurder heeft aangebracht telt mee.

Deze registers zijn openbaar en gratis. Ze staan alleen verspreid over losse overheidssystemen, in technisch Nederlands, geschreven voor mensen die de vaktermen al kennen. Dat is de reden dat de meeste huurders de berekening nooit maken.

Hoe doe je de berekening zelf?

Kort samengevat: verzamel de vier gegevens hierboven, tel de punten per categorie op, en zoek het bijbehorende maximum op in de tabel van de Huurcommissie.

De Huurcommissie heeft daarvoor een gratis huurprijscheck op haar site, in het Nederlands en het Engels. In verschillende gemeenten bestaat daarnaast een huurteam dat huurders kosteloos helpt.

Het volledige stappenplan, inclusief waar je elk gegeven vindt, staat in WWS-punten berekenen: het stappenplan. Wil je eerst begrijpen waarom een categorie meetelt en hoe zwaar, dan legt WWS-punten uitgelegd de systematiek uit.

Wat als ik meer betaal dan het maximum?

Dan hangt de route af van je contractdatum.

Wil je de aanvangshuurprijs laten toetsen, dus de huur waarmee het contract begon, dan geldt een termijn van zes maanden na de ingangsdatum. Dat is een aparte procedure met een harde deadline.

Is die termijn verstreken, dan stuur je eerst zelf een schriftelijk voorstel tot huurverlaging aan je verhuurder. Weigert die of reageert die niet, dan kun je de Huurcommissie inschakelen.

In beide gevallen dien je het verzoekschrift in op eigen naam, met je eigen DigiD, zonder advocaat. De leges bedragen 25 euro en die krijg je vergoed als de Huurcommissie je in het gelijk stelt.

Verandert het maximum?

Ja, op twee manieren tegelijk, en dat wordt vaak over het hoofd gezien.

De bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. In 2026 met 3,65 procent.

Je puntentotaal verandert ook. De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld, energielabels verlopen na tien jaar, en een verhuurder die de keuken of badkamer verbetert mag meer punten opgeven.

Daarnaast gelden er aparte maxima voor de jaarlijkse huurverhoging zelf, met een eigen percentage en een eigen ingangsdatum per segment. Die staan in Indexering huurprijs 2026.

Een berekening van twee jaar geleden zegt daarom weinig over vandaag.

Veelgestelde vragen

Geldt het maximum voor de kale huur of het totaalbedrag? Voor de kale huur. Betaal je een all-in bedrag waarin gas, water en licht zitten, dan moet dat eerst worden gesplitst voordat vergelijken zin heeft.

Geldt dit ook voor een kamer? Voor onzelfstandige woonruimte, waarbij je keuken, douche of toilet deelt, hanteert de Huurcommissie een apart puntenstelsel met eigen bedragen.

Mijn verhuurder is een particulier. Maakt dat verschil? Nee. Het segment volgt uit het puntentotaal van de woning, niet uit wie de verhuurder is.

Staat de puntentelling in mijn contract? Sinds 1 januari 2025 zijn verhuurders verplicht een puntentelling bij elk nieuw huurcontract te voegen. Ontbreekt die, dan is dat op zichzelf een reden om zelf te controleren.

De berekening zonder zelf te zoeken

MijnHuising haalt de gegevens uit de BAG, het WOZ-register en EP Online automatisch op zodra je je adres invoert, berekent het puntentotaal en toont bij elk punt de bron waaruit het komt. Zo kun je de rekensom zelf natrekken in plaats van hem te vertrouwen.

Gratis, ongeveer twee minuten, zonder account, in zeven talen.