Indexering huurprijs 2026: hoeveel mag je huur omhoog?

Hoeveel mag de huur in 2026 omhoog?

In 2026 gelden drie maximale huurverhogingen, elk voor een ander segment:

• Sociale huur: 4,1 procent, vanaf 1 juli 2026
• Middenhuur: 6,1 procent, vanaf 1 januari 2026
• Vrije sector: 4,4 procent, vanaf 1 januari 2026

Deze percentages zijn vastgesteld door het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en bekendgemaakt op 15 december 2025. Een verhuurder mag de huur maximaal één keer per jaar verhogen.

Let op: de ingangsdatum verschilt per segment

Dit is het detail dat de meeste huurders mist. De drie percentages gaan niet op hetzelfde moment in.

Voor sociale huur loopt het huurverhogingsjaar vanaf 1 juli. Voor middenhuur en de vrije sector vanaf 1 januari. Krijg je in maart een brief over een verhoging van je sociale huurwoning, dan kan die niet in maart ingaan.

Hoe zijn die percentages berekend?

Elk segment volgt een eigen formule, en dat verklaart waarom middenhuur dit jaar zoveel hoger uitkomt dan de andere twee.

Segment	Maximum 2026	Formule
Sociale huur	4,1 procent	Gemiddelde inflatie over de afgelopen drie jaar, plus 0,5 procent
Middenhuur	6,1 procent	CAO-loonontwikkeling, plus 1 procent
Vrije sector	4,4 procent	De laagste van inflatie of loonontwikkeling, plus 1 procent

Middenhuur volgt de loonontwikkeling en die lag hoger dan de inflatie, vandaar het verschil van twee procentpunt.

Welk percentage geldt voor mij?

Dat hangt af van het puntentotaal van je woning, niet van wat je betaalt en niet van wie je verhuurder is.

• Tot en met 143 punten: sociale huur
• 144 tot en met 186 punten: middenhuur
• 187 punten of meer: vrije sector

Weet je je puntentotaal niet, dan weet je ook niet welk maximum voor jou geldt. Dat is de eerste stap, niet de tweede.

Ik heb een hoger inkomen. Geldt er iets anders?

Voor sociale huurwoningen bestaat een inkomensafhankelijke huurverhoging. Huurders boven bepaalde inkomensgrenzen kunnen in plaats van het percentage een verhoging van maximaal € 50 of € 100 per maand krijgen, afhankelijk van het inkomen en de huishoudsamenstelling. De verhuurder moet dat onderbouwen met een inkomensverklaring van de Belastingdienst.

Wat als mijn contract een lager percentage noemt?

Dan geldt het lagere percentage. Het wettelijke maximum is een plafond, geen recht. Staat er in je huurovereenkomst een indexeringsclausule met een lager percentage of een andere index, dan is de verhuurder daaraan gebonden.

Lees die clausule na voordat je een verhoging accepteert. Contractueel afgesproken indexering die uitkomt boven het wettelijke maximum is niet toegestaan.

Kan een verhoging boven het wettelijke huurmaximum uitkomen?

Ja, en dit is de belangrijkste reden om bij elke huurverhogingsbrief opnieuw te rekenen.

Het percentage en het puntenmaximum zijn twee losse regels. Een verhoging van 4,1 procent kan op zichzelf keurig binnen het maximum vallen en er tegelijk voor zorgen dat je nieuwe kale huur boven het bedrag komt dat bij je puntentotaal hoort. In dat geval is niet het percentage het probleem, maar de uitkomst.

Voor 2026 liggen die bovengrenzen op € 932,93 per maand bij 143 punten en € 1.228,07 per maand bij 186 punten. Meer daarover staat in Maximale huurprijs sociale huurwoning 2026.

Bovendien verandert je puntentotaal zelf ook: de gemeente stelt de WOZ-waarde jaarlijks opnieuw vast, en energielabels verlopen na tien jaar. Een berekening van vorig jaar zegt dus weinig over deze brief.

Ik ben het niet eens met de verhoging. Wat kan ik doen?

Maak schriftelijk bezwaar bij je verhuurder, vóór de voorgestelde ingangsdatum. Zet erin waarom je het er niet mee eens bent en bewaar een kopie, bij voorkeur met een ontvangstbevestiging.

Houdt de verhuurder vast aan de verhoging, dan kan de zaak bij de Huurcommissie terechtkomen. De Huurcommissie legt op haar eigen site per procedure uit wie het verzoek indient en binnen welke termijn. Voor een gereguleerde woning kun je daar ook terecht als je vindt dat de huur boven het wettelijke maximum uitkomt.

Je hebt hiervoor geen advocaat nodig. In verschillende gemeenten bestaat bovendien een huurteam dat huurders gratis helpt.

Veelgestelde vragen

Mag mijn verhuurder twee keer per jaar verhogen? Nee. Een huurverhoging mag maximaal één keer per twaalf maanden.

Gelden deze percentages ook voor servicekosten? Nee. Servicekosten staan los van de kale huur en worden jaarlijks afgerekend op basis van de werkelijke kosten.

Wat als ik geen brief heb gekregen maar de huur toch omhoog is gegaan? Een huurverhoging moet vooraf schriftelijk worden voorgesteld, met de ingangsdatum erin. Zonder dat voorstel is er geen geldige verhoging.

Mijn woning is een kamer. Geldt dit ook? Voor onzelfstandige woonruimte gelden aparte regels en een apart puntenstelsel. Controleer bij de Huurcommissie welk stelsel op jouw situatie van toepassing is.

Controleer je uitkomst, niet alleen het percentage

Een huurverhogingsbrief is het natuurlijke moment om te controleren of je nieuwe huur nog binnen het wettelijke maximum voor jouw woning valt.

MijnHuising haalt de gegevens uit de BAG, het WOZ-register en EP Online automatisch op zodra je je adres invoert, berekent het puntentotaal en laat bij elk punt zien uit welke bron het komt. Gratis, ongeveer twee minuten, zonder account.

Wil je eerst begrijpen hoe die telling werkt? Dat staat in WWS-punten uitgelegd en in het stappenplan.