Huurprijs vrije sector: geldt er echt geen maximum?

Geldt er een maximum voor een vrijesectorwoning?

Nee. Voor een woning in de vrije sector geldt geen wettelijk maximum voor de kale huurprijs. De verhuurder mag zelf bepalen wat hij vraagt.

De vraag die ertoe doet is een andere: valt jouw woning wel echt in de vrije sector? Sinds 1 juli 2024 is dat voor veel woningen niet meer zo, terwijl het contract en de verhuurder nog steeds spreken van vrije sector.

Wanneer is een woning vrije sector?

Niet als het contract dat zegt. Niet als de huur hoog is. Alleen als het puntentotaal hoog genoeg is.

• Tot en met 143 punten: sociale huur
• 144 tot en met 186 punten: middenhuur
• 187 punten of meer: vrije sector

Die punten komen uit de woning zelf: de oppervlakte, het energielabel, de WOZ-waarde, de keuken- en badkamervoorzieningen, buitenruimte en een eventuele monumentenstatus.

Wat veranderde er op 1 juli 2024?

Vóór die datum lag de grens veel lager. Alles boven ongeveer 143 punten viel in de vrije sector en had geen wettelijk plafond.

De Wet betaalbare huur heeft die grens opgeschoven naar 187 punten. Het hele gebied daartussen, 144 tot en met 186 punten, heet nu middenhuur en heeft wél een wettelijk maximum: € 1.228,07 per maand in 2026.

Dat betekent concreet: een woning die in 2023 volkomen terecht als vrije sector werd verhuurd, kan bij een nieuw contract onder het middensegment vallen en gebonden zijn aan een maximum.

Mijn contract zegt vrije sector. Is dat dan onjuist?

Niet per se, maar het is ook geen bewijs. De aanduiding in een huurovereenkomst bepaalt het segment niet. Het puntentotaal doet dat.

Twee dingen om na te kijken in je eigen contract:

De ingangsdatum. Voor contracten die zijn ingegaan op of na 1 juli 2024 geldt de nieuwe grens van 187 punten. Voor oudere lopende contracten kan de oude situatie nog doorlopen.

De puntentelling. Sinds 1 januari 2025 zijn verhuurders verplicht een puntentelling bij elk nieuw huurcontract te voegen, ook bij een vrijesectorwoning. Ontbreekt die, dan is dat op zichzelf een reden om zelf te rekenen.

Kan ik de huurprijs laten toetsen als ik in de vrije sector zit?

Ja, en dit verrast veel huurders. Ook voor een woning die je als vrije sector huurt, kun je de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie.

Daar geldt een harde termijn voor: het verzoek moet binnen zes maanden na de ingangsdatum van het huurcontract worden ingediend. Blijkt uit de toetsing dat de woning onder de 187 punten scoort, dan is de woning geen vrije sector en geldt alsnog een maximum.

Dat is precies waarom de toetsing bestaat. Zonder die mogelijkheid zou iedere verhuurder een woning simpelweg vrije sector kunnen noemen.

Je dient het verzoek in op eigen naam, met je eigen DigiD, zonder advocaat. De leges bedragen 25 euro en die krijg je vergoed als je in het gelijk wordt gesteld. In verschillende gemeenten bestaat daarnaast een huurteam dat huurders gratis helpt.

Hoeveel mag de huur van een vrijesectorwoning omhoog?

Ook zonder huurmaximum is de jaarlijkse verhoging wél begrensd. Voor de vrije sector geldt in 2026 een maximum van 4,4 procent, vanaf 1 januari 2026.

Staat er in je huurovereenkomst een lager percentage of een andere index, dan geldt dat lagere percentage. Het wettelijke maximum is een plafond, geen recht. Meer over de percentages per segment staat in Indexering huurprijs 2026.

Hoe weet ik hoeveel punten mijn woning heeft?

Je hebt vier gegevens nodig: de WOZ-waarde via wozwaardeloket.nl, het energielabel via ep-online.nl, de oppervlakte per vertrek, en de voorzieningen in keuken en badkamer.

De volledige werkwijze staat in WWS-punten berekenen: het stappenplan. Wil je eerst weten hoe zwaar elke categorie meetelt, dan legt WWS-punten uitgelegd dat uit. Een overzicht van alle grenzen en bedragen staat in Maximale huurprijs berekenen.

Veelgestelde vragen

Mijn huur is € 1.400. Dan zit ik toch zeker in de vrije sector? Niet noodzakelijk. Het bedrag dat je betaalt zegt niets over het segment. Alleen het puntentotaal bepaalt dat, en een woning die 170 punten scoort valt in de middenhuur ongeacht wat er wordt gevraagd.

Geldt de puntentelling ook bij een particuliere verhuurder? Ja. Het type verhuurder maakt geen verschil.

Ik huur al vijf jaar. Kan ik de aanvangshuurprijs nog laten toetsen? De termijn van zes maanden is verstreken, dus die specifieke route niet. Er bestaan andere procedures, afhankelijk van je situatie en je contractdatum. De Huurcommissie legt per procedure uit welke termijn geldt.

Krijg ik huurtoeslag in de vrije sector? Huurtoeslag kent een eigen huurgrens die losstaat van het puntenstelsel. Dat is een aparte regeling van de Belastingdienst.

Controleer het puntentotaal, niet het etiket

MijnHuising haalt de gegevens uit de BAG, het WOZ-register en EP Online automatisch op zodra je je adres invoert, berekent het puntentotaal en laat bij elk punt zien uit welke bron het komt. Zo zie je zelf of je woning boven of onder de 187 punten uitkomt.

Gratis, ongeveer twee minuten, zonder account.